华清嘉园看房笔记
背景
我一直有学区房的需求. 之前一直看东城/西城的房子, 前些天在smth上看到大家讨论华清嘉园, 于是我去查了一下华清嘉园的价格. 在我记忆中,华清嘉园是一个神盘, 13年时小户型的价格就到了10w左右, 大户型也需要8w. 但是我这次看的时候, 发现华清嘉园的2居室价格在10w-11w左右, 在这种情况下, 我觉得华清嘉园可能会补涨, 于是我去看了一次房.
要求
我对学区的要求是
- 社区能住人
- 学校不错, 至少中上
正文
这次主要看了华清嘉园和东升园, 位置都在五道口附近
华清嘉园
- 位置信息: 华清嘉园在五道口地铁站西南边, 离地铁站200米.
- 学校信息: 看上图, 小区里有中关村二小; 小区里有一个启明双语幼儿园, 3900一个月;
- 医院信息: 中关村医院, 海淀医院, 东升医院, 不过貌似都不太好
- 商业信息: 五道口贵为宇宙中心, 商业氛围简直无敌, 什么品牌都有. 华清嘉园里面, 也有非常多的商业, 基本上所有一层都是商业: 小卖部, 洗衣店, 书店, 桌游吧等等.而且, 有些商业就算不在一层,也可能在各个楼层.
- 环境信息: 华清嘉园的物业也是华润集团, 不得不说华润集团做的很好. 即使是这种商业的情况下, 华清嘉园的环境也仍然保持的很好, 并没有太脏, 小区里也比较整洁, 楼也比较新, 楼道里非常干净.
- 车位信息: 楼下固定停车位700一个月, 买的话大概是40w. 外面马路上, 地面上有一些停车位
房子信息
具体看的房子包括以下几个
- 西南向两居室
这套是北边那一排的一个楼, 但是窗户并不朝街那边开, 所以还算安静
低楼层, 109平, 1200w. 房子采光不好. 今天已经是个大艳阳天了, 但是这个房子基本没有光线.(南边的窗户没有光, 西边的窗户下午才会有光线)
- 双南朝向两居室, 88平 1200w 这是一个在小区里的房子, 比较安静. lj上没有户型图, 但是我想说,这个房子实在太小了. 我实际上算过华清嘉园的公摊, 得房率大概是75 - 80%之间. 在这种情况下, 88平套内顶多68平,户主家也是有两个小朋友, 这个房子根本就住不了. 另外, 这个价格真的好高.
- 150平 3居室
1700w. 相对于前面两个房子, 这套房子简直是好, 户型非常方正, 楼层高, 采光非常好.
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这套房子满二, 但是原值比较高, 800w左右, 中介说,这个的税费也还可以.
东升园
东升园里, 1,2,3,4 4栋板楼在小区中间, 是回迁楼, 破破烂烂的. 虽然东升园也是2000年左右的房子, 但是物业真是特别烂. 中介小哥说, 东升园自己成立了业委会, 赶走了华润物业, 所以变成了这个样子. 车位只有地上的, 横七竖八画了很多停车位, 个个都上了地锁.
我看了几个楼, 12号楼和8号楼.
- 东向2居, 117平, 1035w 高楼层, 采光不错, 房子的装修也还好. 2梯6户. 户型图如下.
这套房子单价在9w左右, 我当时很心动,想要回去商量,来买这套房. 但是我根据lj的图, 算了一下得房率, 只有70%. 我和中介小哥确认过, 中介小哥说, 这个面积是LJ实际测量出来的, 如果有差, 也只会差在柜子, 墙上, 不会有太大差别的. 按照这种方法, 我也算了其他几套东升的房子, 得房率都在70-71%左右. 同样的, 按照链家的图来算, 华清嘉园的得房率在75-77%之间. 反正不管怎么说, 东升的公摊大, 这个是不争的事实啦.
当然, 后来中介小哥告诉我, 下午我回来之后,这套房子就签了. 我祝福他们.
- 南北2居, 97.6平, 948w
户型图如下:
这是一个一层, 旁边的邻居是一个老奶奶, 过道里放了自行车, 香炉, 盆栽. 看到这种环境, 我怎么都不会买的, 更不用说这个一层暗的一比, 客厅外面是一个天井, 一点光都进不来. 南边的两个房间, 都被挡住了.
同样,还有一个高层的这个户型, 大小一样, 但是房本上的面积是80平, 报价950w. 这两个房子, 我都实际算了一下得房率, (5.8 + 4.9 + 25.3 + 13.6 + 17.6 + 4.2 /2 ) = 69.2 . 69.2 / 97.6 = 71% 这个结果和117平房子的结果是交相辉映的.
-西南两居, 93.5平, 980w 这个房子的唯一有点是, 楼层高, 能看到唐宁one的豪宅.
总结
相比较而言, 华清嘉园比东升园好不少, 贵2w一平,绝对值.
价格允许的情况下, 我还是倾向于考虑华清嘉园的2居.
