崇文区看房记录

崇文房子实体考察

Posted by gambol on April 17, 2016

前言

这些看房日志都发表于私人微信公众号“笔筒看房日志”上.

背景

学区房需求,从来没看过东西城的房子,从稍微便宜的东城入手。先考察了老东城,把老东城各个学区的90年之后的房子都列出来了,发现老东城的新房子实在太少(00年之后的);从而,把目标转向老崇文的东花市-崇文门-前门学区;

要求

  • 对房子要求: 不要回迁;新,不要老破小;两居,三居更好;
  • 小学 : 崇文小学,培新小学,回民实验小学
  • 看了的小区: 新景家园,国瑞城,新裕家园,保利蔷薇
  • 中介评价了的小区: 京城仁合、丽水湾畔、金桥国际、天骄园、花市枣苑、富贵园、本家润园 每家店的中介都会极力推荐某几个小区,排斥其他小区吧,我们的中介就极力推荐了这几个小区,其他的小区都被说了一堆的缺点,后面再说;

结论

  1. 常年在海淀看学区,伪学区房的单价也到7-8w了,相比崇文广内一带的真学区房真是不值;广内一带的房子比想象中要新且宜居多了;
  2. 买新房时买大社区很重要,对未来升值以及小区环境维护都有利;
  3. 看房,一定要到现场看(抢房时特别注意),看房子在本栋楼里的位置,以及与其他楼的相对位置,遮挡可以导致一套房得差价接近200w;
  4. 关注新景家园,但是目前价格被炒得超级高,没有入手打算;

正文

保利蔷薇—-崇文小学

侮辱了保利的名声,小区只有三栋楼,中间几颗树一格小水池就是全部的小区环境了。从两广路到小区要走过一条破旧的小路。小区1号楼和3号楼部分临铁路。不会考虑这个小区了。

离崇文小学很远,连中介也说下一次改革可能会划到培新小学;

小区以一居和二居为主,三居整个小区只有18套,在三号楼的两头。三号楼是保利的关系户或者内部房,楼层也相对矮;

两居,分别看了朝东和西的两居各一套,户型一样,报价奇葩的是朝东的620w,朝西的755w;缺点,小卧室由于外面的遮挡几乎全暗,跟一个隔间一样。
经验是,房子真的需要现场看,看链家户型图完全看不出遮挡;

三居,一个紧凑的小三居,103平,每个房间都是明的,户型是真的好,但是!单价太高,高到链家都不敢上架,房子的总价是990w;上一套卖出的价格是900w,带看的小伙也说业主的心气高;

新裕家园–培新小学

东区是回迁房,看的是西区的两居;划片是培新小学,总感觉培新小学是老崇文第二梯队的,不怎么打算考虑(望了解的人跟我说说培新小学究竟怎么样,跟东花市,崇文小学比起来怎么样,谢谢) 缺点:小区几乎没有环境,从看门的看出来小区的物业很不好。在房子里从小区的南面望下去是成片的满眼的老平房,拆不动的老平房,。 优点:离两广路近,两广路西面,户型没遮挡; 正南两居93平,770w,业主要求全款。

国瑞城–回民实验小学

有商品房和回迁房,无明显区分; 看的一套回迁房,小三居,东南;中介极力推荐; 不会再考虑国瑞城的回迁房; 优点:因为没看到商品房,感受不到这个小区的优点; 缺点:回迁房区楼间距密,防盗网拉低了整个小区的档次;对口小学时回民小学,中学是崇文门中学(连小哥都说有点次。。)

新景家园–崇文小学

一期、四期为商品,二三期为回迁;(西区为回迁房,东区为商品房) 是这一次看房结论会考虑的小区;

优点:大部分的户型没有遮挡,比较方正;适合住人;四期是棕褐色的楼梯,挺新的;学区好(都是指在老崇文内相对好) 缺点:人车不分流;

以上是看了的房;


另外还有一些通过中介介绍的信息,仅供参考(肯定是带着排斥的心理倾向的吧)

1.文汇学区完全是被炒起来的 中介说:文汇学区内没什么好房,片内的京城仁合、丽水湾畔、金桥国际 受铁路影响大,过车楼上会颤抖

2.天骄园 两居都跟保利蔷薇的两居一样,有明显遮挡

3.花市枣苑 物业安保好(中介进不去),塔楼

4.本家润园 三期是回迁房,(一期商品房卖得都是大户型没有合适的户型没有看)

5.富贵园 回迁房是塔楼,商品房是板楼